Apartamentele noi, pentru a putea fi locuite, trebuie să treacă mai întâi printr-o serie de verificări, așa încât să poată fi certificate conformitatea, legalitatea și gradul de siguranță. Chiar dacă toate lucrările au fost finalizate și toate finisajele efectuate, chiar dacă toate instalațiile electrice și sanitare sunt funcționale, din punct de vedere legal locuirea nu este permisă înainte de a primi și acordul autorităților în acest sens. Înainte să te poți muta în noua ta locuință, dezvoltatorului îi revine sarcina de a se ocupa de parcurgerea întregului proces. Acest parcurs necesită o serie de acțiuni și demersuri pe care ți le vom explica în acest articol pas cu pas.
Cerințele fundamentale pentru clădirile de locuit
Conform legislației actuale, construcțiile de calitate trebuie să îndeplinească 7 criterii fundamentale:
- rezistență mecanică și stabilitate;
- siguranță mecanică și accesibilitate în exploatare;
- securitate la incendiu;
- utilizare sustenabilă a resurselor naturale;
- economie de energie și izolare termică;
- protecție împotriva zgomotului;
- igienă, sănătate și mediu înconjurător.
În continuare, îți prezentăm cele mai importante sarcini de îndeplinit de către dezvoltator pentru a demonstra că toate principiile menționate se aplică în cazul clădirilor noi pe care le-a construit. Apoi, după ce vor fi făcute toate verificările, înregistrările și după ce se vor obține toate documentele necesare, vor putea fi semnate și Contractele finale de Vânzare-Cumpărare.
Recepția la terminarea lucrărilor pentru apartamentele noi
Recepția la terminarea lucrărilor atestă faptul că apartamentele noi (sau orice alt tip de locuință nou construită/renovată) respectă cerințele fundamentale. La momentul recepției, vor fi verificate atât clădirile, cât și cărțile tehnice și documentația de execuție, conform cu autorizația de construire.
Dacă în urmă cu câțiva ani procesul de recepție la terminarea lucrărilor intra în sarcina administrației publice locale (primărie), în prezent acesta este efectuat de o comisie de recepție (echipă multidisciplinară de specialiști: arhitecți, diriginte de șantier, ingineri specializați în construcții civile, instalații etc).
Doar după ce toți aceștia vor fi de acord cu concluziile verificărilor făcute va putea fi emis procesul-verbal. În baza acestui document, care va fi înregistrat la primărie, reprezentanții administrației locale vor putea emite ulterior certificatul de atestare a edificării construcției.
Însă înainte de emiterea acestuia, autoritățile vor solicita și întocmirea unui plan topografic de către o persoană autorizată OCPI – ANCPI pentru întocmirea de acte cadastrale. Abia apoi primăria va putea emite certificatul de atestare a edificării construcției, fără de care imobilul nu poate fi intabulat.
Certificatul de atestare a edificării construcției
Certificatul de atestare a edificării construcției eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire (primăria localității pe raza căreia este localizat imobilul) este un document administrativ care atestă că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există un proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
Certificatul de atestare este necesar pentru:
- intabularea unei construcții, după finalizarea și efectuarea recepției acesteia;
- apartamentarea construcției de tip locuință colectivă (aici fiind incluse și apartamentele noi).
Pentru eliberarea acestui act, va fi depus un dosar care conține: autorizația de construire, procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor, actul de proprietate, extras de carte funciară actualizat la zi, măsurătorile cadastrale și actele de identitate ale proprietarilor.
Certificatul de edificare al unei construcții este obligatoriu pentru înscrierea acesteia în cartea funciară (intabulare), fiind solicitat de către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
Cadastrul, intabularea și apartamentarea
Cadastrul
Dosarul de cadastru cuprinde date tehnice (măsurători interioare, relevee) și datele juridice necesare înregistrării dreptului de proprietate în cartea funciara. Realizarea cadastrului presupune identificarea, măsurarea, descrierea și înregistrarea imobilelor (apartamente, terenuri, case) în documentele cadastrale și reprezentarea acestora pe hârți și planuri cadastrale.
Intabularea (înscrierea în cartea funciară)
Cartea funciară se deschide pentru orice tip de bun imobil (de la terenuri și case și până la apartamentele noi) la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI).
Aceasta reflectă statutul juridic al unui imobil și este utilă în următoarele situații:
- determinarea informațiilor tehnice, economice și juridice referitoare la imobile;
- asigurarea publicității drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice, precum și a oricăror altor raporturi juridice, prin cartea funciară;
- furnizarea de date instituțiilor publice ale statului, necesare sistemului de impozitare și pieței imobiliare;
- contribuie la asigurarea securității tranzacțiilor imobiliare și la facilitarea creditului ipotecar.*
Fără intabulare (înscrierea în cartea funciară), un imobil nu poate fi vândut/cumpărat.
Cu alte cuvinte, rolul pe care îl are cartea funciară pentru un imobil este similar celui pe care îl are cartea de identitate pentru o persoană.
Apartamentarea
Apartamentarea reprezintă împărțirea unui condominium / a unei locuințe colective (categorie în care se încadrează și blocurile), în mai multe unități individuale. Astfel, prin apartamentare vor fi înscrise în cartea funciară apartamentele noi, părțile comune și cotele-parte pentru fiecare dintre acestea.
Pentru ca procesul de apartamentare să poată fi îndeplinit, este necesară parcurgerea următoarelor etape:
- recepţia documentaţiei cadastrale de apartamentare;
- întocmirea actului de apartamentare în formă autentică la notariat;
- înscrierea actului de apartamentare în cartea funciară.
Pentru întocmirea documentației de apartamentare a unei construcții în unități individuale sunt necesare, alături de actele de identitate și de proprietate, extrasul de carte funciară și documentele de cadastru.
La final, fiecare proprietate va primi un număr cadastral unic, urmând ca actul de dezmembrare să fie întocmit la notariat. Astfel, locuința sau dependința va putea fi înscrisă individual în cartea funciară.
Chiar dacă lucrările au fost finalizate, clădirile înscrise în cartea funciară nu pot fi apartamentate în lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
Apartamentarea este o operaţiune pe flux întrerupt şi se realizează cu parcurgerea următoarelor etape:
a) recepţia documentaţiei cadastrale de apartamentare;
b) întocmirea actului de apartamentare în formă autentică, ori emiterea hotărârii judecătoreşti;
c) înscrierea actului de apartamentare/hotărârii judecătorești.**
Înregistrarea pe rolul fiscal pentru apartamentele noi
Apartamentele noi trebuie să fie obligatoriu înregistrate și pe rolul fiscal, pentru stabilirea taxelor și impozitelor aferente. Înscrierea în evidența fiscală se face la Direcția de Impozite și Taxe Locale de pe raza localității în care se află proprietatea.
Vestea bună pentru tine este că nu va trebui să te ocupi tu, în calitate de cumpărător, de toate aceste demersuri, acțiuni și formalități. Dezvoltatorul Prime Kapital este cel care își asumă responsabilitatea îndeplinirii tuturor etapelor premergătoare și a pregătirii actelor necesare pentru semnarea finală. La terminarea lucrărilor, vei fi invitat să îți inspectezi viitoarea locuință, apoi, când toate etapele menționate mai sus vor fi parcurse, vei putea semna Contractul de Vânzare-Cumpărare pentru apartamentul dorit.
Surse:
* Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996
Surse foto: Shutterstock, Pleiades Residence
